فعاليت‌هاي اين سايت تابع قوانين و مقررات جمهوري اسلامي ايران و دارای مجوز رسمی از وزارت ارشاد در زمینه اطلاع رسانی بازار بورس کشور به شماره 90/27556 میباشد

نگاه تحلیل به باغمیشه

  • دوشنبه, 08 اسفند 1390
  • نوشته شده توسط  گروه ایران بورس

مهتاب رحمتعلي: شركت ساختماني باغميشه كه ارديبهشت‌ماه امسال به فرابورس آمد، در سال 64 با هدف ايجاد شهرك‌هاي مدرن براساس اصول نوين شهرسازي تاسيس شد. اين شركت كه از زيرمجموعه‌هاي شركت بين‌المللي توسعه ساختمان است، در حال حاضر پروژه‌هاي زيادي از جمله رشديه تبريز را در دست اجرا دارد.


اين شركت كه با ارزش بازار 206 ميليارد توماني به فرابورس آمد اينك پس از افزايش سرمايه 220 درصدي از محل آورده نقدي و مطالبات، حدود 240 ميليارد تومان ارزش روز دارد و به اين ترتيب بيش از 15 درصد سود خالص را در مدت نه ماهه حضور خود در بازار نصيب خريداران اوليه كرده است. به اعتقاد برخي كارشناسان، پيش‌بيني سودآوري اين شركت براي امسال خوشبينانه و اتكاي 85 درصدي آن به پروژه رشديه چالش‌برانگيز به نظر مي‌رسد.
به همين دليل پس از آنكه تلاش‌ها براي تماس با مسوولان شركت به منظور تحليل شرايط به بن‌بست رسيد، آخرين وضعيت شركت را در گفت‌وگو با يك كارشناس بازار سرمايه بررسي كرده‌ايم كه در ادامه حاصل آن را مي‌خوانيد.

 

 


ارزیابی شما از چشم‌انداز بازار مسكن و تاثير آن بر شركت‌هاي ساختماني چیست؟
چشم‌انداز بازار مسكن در سال آتی مثبت به نظر مي‌رسد. طبق بررسی‌های انجام شده ‌در 6‌ماه ابتدای امسال با رشد خوبی در ساخت‌و‌ساز مواجه بودیم كه با رشد قیمتی در معاملات توام شده است. از طرف دیگر، با افزایش قیمت ملك، حجم خرید و فروش معاملات هم نسبت به سال‌های قبل بالاتر رفته است و به نظر مي‌رسد دوره ركود بازار مسكن به اتمام رسیده باشد و اين شرایط برای شركت‌های ساختمانی در كل مثبت است.
اما در این شركت‌ها، سودآوری به شدت به عملكرد مدیریت و تا حدی به نوع روابط با سهامدار عمده بستگي دارد.
ارزيابي شما از آخرين گزارش مالي «ثباغ» چيست؟
شركت در حال حاضر دارای پروژه‌های زیادی در شهرك رشدیه تبریز است. از 885 میلیارد ریال مبلغ فروش، 746 میلیارد ریال متعلق به واگذاري قطعات زمین و مشاركتی در رشدیه دو است. همچنین بهای تمام شده قطعات زمین و مشاركتی در رشدیه دو معادل 186 میلیارد ریال برآورد شده است. اما شركت تاكنون از این دو محل ‌در گزارش سه ماهه درآمدی شناسایی نكرده است.
بنا بر صورت‌های مالی سه ماهه باغمیشه از كل درآمد فروش، دو درصد و از كل بهای تمام شده سه درصد را پوشش داده است. این شركت در دوره مشابه سال مالی قبل هم در دوره سه ماهه، معادل دو و سه درصد از پیش بینی درآمد و بهای تمام شده را پوشش داده بود كه تا پایان سال مالی، ‌كل درآمد و سود را محقق كرد.
با توجه به وضعیت نقدینگی باغميشه علت تقسیم سود بسیار سنگین 48 میلیارد تومانی در مجمع چه بوده است؟ (آن هم درست بعد از اجرای افزایش سرمایه تقریبا به همان میزان!)
هدف از این كار سهامدار عمده،‌ جلب اعتماد فعالان بازار سرمایه برای تامین مالی پروژه‌های آتی است شركت‌های ساختمانی قدیمي‌تر در بورس، دارای كارنامه به نسبت ضعیفی از نظر سود عملیاتی و درصد تقسیم سود بالا و پرداخت به موقع سود تقسیمي‌هستند، لذا سهامداران تمایلی به خريد سهام اين شركت‌ها و كمك به تامین مالی برای پروژه‌های آنها ندارند، بنابراین تقسیم سود بالا، می‌تواند این پیغام را به بازار بدهد كه سود عملیاتی شركت روشن و شفاف بوده و قابلیت پرداخت آن را داراست. پس از جلب اعتماد فعالان بازار سرمایه شركت مي‌تواند از سرمایه آنها برای پروژه‌های بزرگ‌تر با بازده بیشتر استفاده كند.
شركت در سال مالی گذشته 49 میلیارد تومان سود كسب كرده است اما خروجی نقدی شركت در همین دوره حدود دو میلیارد تومان بوده است. یعنی هیچ منبع نقدی وارد شركت از محل این سود حسابداری نشده است. مطالعه دقیق‌تر نشان مي‌دهد كه این رسوب در بخش پروژه‌ها اتفاق افتاده است كه عمدتا مربوط به دریافت زمین و ساختمان در قبال معاوضه با دارایی‌های شركت است. نظر شما در این مورد چیست؟
تقسیم سودی كه ناشی از ورود نقدینگی به شركت نباشد،‌ موجب شكنندگی در گردش جریان نقدینگی خواهد شد و تاثیر خودش را در وضعیت عملیاتی شركت و سودآوری سال‌های بعد، به وضوح نشان خواهد داد،‌ هر چند شركت با افزایش سرمایه سنگین سعی كرده كه از خروج نقدینگی جلوگیری كند، اما سودسازی ناشی از جابجایی دارایی‌ها، به دلیل اینكه تداوم نداشته و حالت صوری دارد، باعث سلب اعتماد خواهد شد و برنامه‌ریزی شركت و سهامدار عمده برای جلب اعتماد بازار را با شكست مواجه مي‌كند.
با توجه به شرایط شركت و سهامدار عمده باید هر چه سریع‌تر نسبت به اصلاح این روند اقدام كنند، ‌زیرا ادامه این روند شركت را درگیر ايجاد سودهاي غيرنقدي موقت، كمبود نقدینگی، شناسایی هزینه مالی سنگین و به مرور عدم امكان تقسيم سود در دوره‌هاي آينده مي‌كند.
با توجه به تامین بخش عمده سودآوری از محل معاوضه املاك، و نیز با عنایت به پروژه‌های معدود شركت و اتكای شدید سودآوری به پروژه رشدیه نگرانی از بابت امكان حفظ سودآوری «ثباغ» در سال مالی بعد (92) در سطوح فعلی وجود دارد و همین مساله باعث كاهش پی بر ای سهم شده است. دیدگاه شما در این مورد چیست؟
بازار در شرایط فعلی نسبت به تداوم سودآوری شركت در سال‌های آتی ابهام دارد و حاضر نیست سهم را با P/E بالاتری خریداری كند، هر چند شركت در گزارش‌هایی اعلام كرده كه پروژه 30 هكتاری رشدیه را در برنامه دارد، اما تا زمانی كه بازار به روال سود سازی سال‌های آتی اطمینان نداشته باشد، ‌حاضر به افزایش P/E نخواهد بود.
برنامه افزایش سرمایه شركت طی سال‌های آینده چيست؟ همچنین چرا با توجه به امكان استقراض، شركت تا كنون هیچ استفاده موثری از ابزار تامین مالی شبكه بانكی در ساختار خود ننموده است؟
شركت سرمایه خود را از 250 میلیارد ریال به 800 میلیارد افزایش داده است، ‌هر چند برنامه برای افزایش سرمایه‌های بیشتر دارد.
از آنجا كه استفاده از استقراض با توجه به هزینه مالی كه به شركت تحمیل مي‌شود برای شركت جذاب نیست، «ثباغ» بیشتر تمایل به تامین مالی از طریق افزایش سرمایه را دارد ‌هر چند برنامه‌هایی برای دریافت وام را نيز در دستور كار دارد.
برخی معتقدند پیش بینی سودآوری شركت برای سال جاری خوش بینانه و اتكای 85 درصدی آن بر پروژه رشدیه تحقق آن را دشوار مي‌كند. ارزیابی شما از بودجه سال جاری و این دیدگاه چیست و امكان تعدیل آن را چقدر مي‌دانید؟
تا حد زیادی با این دیدگاه موافق هستم و اتكای شدید به پروژه رشدیه، ریسك عملیاتی شركت را با افزایش مواجه كرده است.
به نظر بنده در شرایط فعلی امیدواری زیادی هست كه شركت بتواند كل سود خود را محقق كند، ‌هر چند به دلیل كیفیت سود و تركیب فروش، در صورت‌های مالی، ریسك تعدیل منفی نیز وجود دارد كه با پیش‌بینی رونق نسبی در بازار مسكن تا پایان سال مي‌توان اين احتمال را ناچيز دانست.
در مجمع مطرح شد كه سود هر سهم «ثباغ» در پنج سال آینده هر سال بیش از سال گذشته خواهد بود. چقدر اجرایی بودن این روند را تایید مي‌كنید؟
به طور معمول مدیران شركت‌ها سعی می‌كنند،‌ اهداف مدیریتی خود را در مصاحبه‌ها یا جلسات برای سایرین تشریح كنند اما فعالان بازار سرمایه و به طور كلی بازار ،‌به صورت‌های مالی بیش از هر چیز دیگر واكنش نشان مي‌دهند.هنوز بازار به سود امسال شركت اطمینان ندارد و تا زمانی كه این اطمینان ایجاد نشود صحبت از سود دو سال و پنج سال آتی بی‌معناست،. هر چند شركت پروژه‌های بزرگی تعریف كرده، ‌اما فراموش نكنیم در صنعت ساخت و ساز، ‌مدیریت زمان پروژه‌ها و نیز مدیریت فروش پروژه بسیار مهم است، ‌اگر پروژه شركت دیرتر از زمان مقرر آماده تحویل شود، ‌سرمایه زیادی از شركت بلوكه شده و بازدهی نخواهد داشت، ‌از طرف دیگر برای پروژه‌های بزرگ، به دلیل استفاده از اهرم‌های مالی، در صورت دیركرد در اتمام پروژه و در نتیجه فروش واحد‌ها و عدم تامین نقدینگی، نه تنها هزینه‌های مالی افزایش پیدا می‌كند، ‌بلكه به دلیل جریمه دیركردی كه بانك‌ها دریافت می‌كنند، ‌هزینه مالی مضاعف مي‌شود.
در همین حال در صورت به پایان رسیدن پروژه در زمان مقرر نیز ‌اگر مدیریت فروش ضعیف باشد، ‌منجر به عدم فروش واحد‌ها، از دست دادن زمان برای شروع پروژه جدید و كمبود نقدینگی و افزایش هزینه مالی مي‌شود.
پاسخ به اين پرسش كه شركت باغمیشه توان سود‌سازی بالا به طور مداوم را دارد نيازمند گذشت زمان است. همچنين اتمام پروژه‌‌هاي «ثباغ» در موعد مقرر و امكان فروش آنها در قيمت مناسب و دسترسي به وجه نقد (و به جابه‌جايي دارايي‌ها) ابهامي است كه سرمايه‌گذاران در صورت‌هاي مالي آتي به دنبال پاسخ آن خواهند بود

1615 بازدید
رای دادن به این مورد
( 0 رای )
منتشر شده در تحلیل بنیادی
کد خبر: 1056

گزارشات پر بازدید